Treppenhausreinigung für Hausverwaltungen und Vermieter

Die Kosten der Gebäudereinigung gehören nach § 2 Nr. 9 BetrKV zu den umlagefähigen Betriebskosten. Erfasst ist die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, also Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen und der Fahrkorb des Aufzugs.

Umgelegt werden dürfen diese Kosten nur, wenn der Mietvertrag das vorsieht. Das regelt § 556 BGB. Außerdem gilt der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit: Der Vermieter darf keine überhöhten Kosten weitergeben. Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums vorliegen.

Achtung bei Hausmeistern: Übernimmt ein Hauswart die Treppenhausreinigung, dürfen diese Arbeitsleistungen laut § 2 Nr. 14 BetrKV nicht zusätzlich als Gebäudereinigung abgerechnet werden. Eine klare Abgrenzung im Vertrag verhindert doppelte Abrechnung.

Was zur umlagefähigen Gebäudereinigung gehört

• Treppenhaus, Treppen und Handläufe
• Hauseingang, Flure und Zugänge
• Keller, Bodenräume und Waschküche
• Fahrkorb des Aufzugs
• Reinigungsmittel und Arbeitslohn für diese Arbeiten

Ob Mieter das Treppenhaus selbst reinigen müssen, hängt davon ab, was im Mietvertrag und der dort einbezogenen Hausordnung vereinbart ist. Ohne eine solche Vereinbarung ist die Reinigung grundsätzlich Sache des Vermieters.

Die Kehrwoche spart Geld, funktioniert aber nur, wenn alle mitmachen. Ältere oder berufstätige Mieter, häufige Mieterwechsel und unterschiedliche Ansprüche an Sauberkeit führen schnell zu Konflikten. Ein Dienstleister schafft einheitliche Qualität und entlastet die Verwaltung von Beschwerden. Die Kosten werden dann, sofern vereinbart, über die Betriebskosten verteilt.

Wollen Sie von der Kehrwoche auf einen Dienstleister umstellen, prüfen Sie vorher, was der Mietvertrag zulässt, und informieren Sie die Mieter frühzeitig und nachvollziehbar. Im Zweifel lohnt eine rechtliche Beratung, zum Beispiel über einen Eigentümerverband.

Für Wohnungseigentümergemeinschaften gilt: Über die Beauftragung eines Reinigungsdienstes und den Umfang der Leistungen entscheidet in der Regel die Gemeinschaft, die Hausverwaltung setzt den Beschluss um. Ein klares Leistungsverzeichnis erleichtert die Entscheidung in der Eigentümerversammlung, weil alle sehen, was für den Preis geleistet wird.

Ein Leistungsverzeichnis beschreibt, welche Arbeiten in welchem Bereich wie oft erledigt werden. Es ist die Grundlage für den Vertrag, für die Kontrolle und für die Begründung der Kosten gegenüber Eigentümern und Mietern.

Je genauer das Verzeichnis, desto weniger Diskussionen gibt es später. Legen Sie fest, ob Fenster im Treppenhaus, Briefkastenanlage, Kellerräume oder Außenbereiche enthalten sind und in welchem Turnus.

Beispiel-Positionen für das Leistungsverzeichnis

• Treppenstufen und Podeste kehren oder saugen und feucht wischen
• Handläufe, Geländer, Lichtschalter und Türgriffe abwischen
• Hauseingangstür und Glaseinsätze von Griffspuren befreien
• Briefkastenanlage und Klingeltableau reinigen
• Fußmatten und Sauberlaufzone reinigen
• Aufzugskabine inklusive Spiegel und Bedienfeld
• Kellergänge und Waschküche in festem Turnus
• Treppenhausfenster, Fensterbänke und Heizkörper in größeren Abständen
• Spinnweben in Ecken und an Decken entfernen

In den meisten Mehrfamilienhäusern ist eine wöchentliche Treppenhausreinigung üblich und ausreichend. Große Wohnanlagen mit vielen Parteien, Häuser mit Gewerbe im Erdgeschoss oder stark frequentierte Eingänge brauchen oft zwei Termine pro Woche.

Kellergänge, Bodenräume und Treppenhausfenster werden meist seltener gereinigt, etwa monatlich oder quartalsweise. Im Winter kann ein höherer Turnus im Eingangsbereich sinnvoll sein, weil Splitt und Nässe hereingetragen werden. Wichtig ist, dass der Turnus schriftlich festgelegt ist und sich bei Bedarf anpassen lässt.

Für die Verwaltung praktisch ist es, Treppenhausreinigung, Hausmeisterdienste und Winterdienst aufeinander abzustimmen. Wer im Winter den Gehweg räumt, kann zum Beispiel auch den Eingangsbereich von Splitt befreien. Eine abgestimmte Planung vermeidet Lücken und doppelte Wege. Wichtig bleibt die saubere Trennung der Kostenarten in der Abrechnung.

Eine nachvollziehbare Dokumentation schützt Verwaltung, Eigentümer und Dienstleister gleichermaßen. Bewährt hat sich ein Reinigungsplan im Treppenhaus, auf dem jeder Einsatz mit Datum abgezeichnet wird. So sehen Mieter, dass gereinigt wurde, und Beschwerden lassen sich schnell einordnen.

Ergänzend helfen Fotos und regelmäßige Begehungen mit dem Dienstleister. Ein fester Ansprechpartner sorgt dafür, dass Hinweise der Verwaltung ankommen und umgesetzt werden. Bei Klarheit Gebäudeservice arbeiten wir mit festen Teams und einem festen Ansprechpartner und dokumentieren auf Wunsch mit Vorher-Nachher-Fotos.

Ist im Mietvertrag kein Umlageschlüssel vereinbart, werden Betriebskosten nach § 556a BGB nach dem Anteil der Wohnfläche verteilt. Viele Verträge sehen diesen Schlüssel ausdrücklich vor.

In gemischt genutzten Häusern mit Gewerbeeinheiten kann eine gesonderte Betrachtung sinnvoll sein, wenn diese das Treppenhaus deutlich stärker beanspruchen. Wohnungen im Erdgeschoss werden nach der gesetzlichen Grundregel nicht automatisch entlastet. Transparenz schafft Akzeptanz: Wenn Mieter das Leistungsverzeichnis kennen und sehen, dass die Reinigung zuverlässig stattfindet, gibt es deutlich weniger Rückfragen zur Abrechnung.